Chaque location est encadrée par un contrat entre les 2 parties. Celui-ci établit les droits et obligations du propriétaire et du locataire pour une période donnée : la durée du bail, les conditions du bail, les modalités de la location (adresse précise du bien, ce que cela comprend : jardin, parking, Mahsan etc.).
Ce contrat de location doit mentionner les identités des parties et les clauses liant le propriétaire à son locataire et réciproquement.
Il est important de faire rédiger son contrat par un avocat, afin de permettre la protection du propriétaire en cas de défaillance des locataires, et inversement.
Recommandations en matière de garanties de paiement :
Certaines garanties, telles que les chèques de caution ou billets à ordre permettent un recouvrement des sommes dues si des loyers demeurent impayés ou si des dégâts sont constatés et causés par le locataire, et également si ce dernier refuse de quitter les lieux. Il est recommandé au propriétaire d’exiger la remise de douze chèques mensuels antidatés sur la période de la location afin qu’il puisse utiliser une procédure de recouvrement rapide si le locataire ne payait pas les loyers.
Le non-respect des obligations d’un locataire peut-il entrainer une expulsion?
Cette option est effectivement envisageable et doit respecter une procédure assez simple. En cas de violation manifeste de certaines clauses du contrat, le propriétaire se doit d’envoyer une lettre recommandée à son locataire. Celui-ci a un délai de trente jours pour répondre et régulariser sa situation.
Sans réponse de la part du locataire dans les trente jours impartis, le propriétaire peut déposer auprès du tribunal un dossier d’expulsion rapide. Un délai de trente jours pour quitter les lieux ou régulariser la situation s’ouvre à nouveau pour le locataire.
Sans réponse de la part du locataire une nouvelle fois, le juge peut rendre une décision d’expulsion sans comparution de ce dernier. Le locataire pourra alors être expulsé.
Cette procédure très simplifiée, par défaut (sans comparution de l’une des parties) ne peut être utilisée que pour expulser un locataire. Les autres aspects litigieux du contrat ne peuvent être traités selon la même procédure « expresse ». (Pour traiter des aspects autres que l’expulsion, une autre requête devra être déposée au tribunal avec assignation à comparaître des parties).
L’expulsion peut donc être assez rapide et simple. Malgré tout, pour expulser un locataire, il est indispensable de prouver qu’il y a eu un manquement caractérisé de ses obligations. L’expulsion ne doit être ni abusive ni infondée.
L’expulsion d’un locataire repose-t-elle nécessairement sur les défaillances de celui-ci ? Outre la naissance d’un litige entre les parties, est-il possible pour un propriétaire d’expulser son locataire pour d’autres raisons? Peut-il reprendre le logement pour le vendre, l’habiter, ou pour toute autre raison personnelle?
Non : en Israël, l’expulsion d’un locataire est exclusivement conditionnée à la violation des obligations de celui-ci.
Sans violation des obligations du locataire alors le propriétaire ne pourra pas l’expulser des lieux. S’il veut par exemple vendre son appartement, le propriétaire sera tenu par l’ancien contrat existant qui le lie au locataire sauf clause contraire stipulant que le propriétaire peut vendre son appartement sans être tenu par le contrat de location.
Concernant le renouvellement du contrat : aucune des parties n’est tenue de renouveler le contrat existant à moins qu’il n’y ait une période d’option à laquelle le locataire a consentie (il a alors signé pour un an plus un an d’option par exemple qui équivaut à un renouvellement).
Pour plus de renseignements, le Cabinet se tient à votre disposition.
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