LA PROCÉDURE DE PREINSCRIPTION.
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DÉFINITION.
La préinscription est une étape importante dans l’achat d’un bien, elle se fait plusieurs jours après la signature du contrat d’acquisition, elle a pour objectif d’éviter que le vendeur ne puisse vendre deux fois son bien à deux personnes différentes.
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La procédure de préinscription pour l’achat d’un bien de deuxième main.
La préinscription (Hearat Hazara הערת אזהרה en hébreu) est faite au Tabo (l’équivalent du cadastre) par l’avocat de l’acheteur dans les trois jours suivant la signature. La première échéance reste sous séquestre jusqu’à son application.
Le règlement s’effectue soit par virement sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur, soit par chèque bancaire au nom des vendeurs qui restera sous séquestre chez l’avocat des vendeurs.
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La procédure de préinscription dans le cas de l’achat d’un bien neuf.
Dans la plupart des dossiers pour l’achat d’un bien neuf, une préinscription doit être faite à la société d’inscription (Hevra Mechakenet חברה משכנת en hébreu). Il s’agit d’un système d’inscription temporaire. Elle est généralement faite dans un délai de 3 à 7 jours suivant la signature. La première échéance reste sous séquestre jusqu’à la préinscription dans les livres de la société d’inscription.
Lorsque la préinscription n’est possible ni au cadastre ni à la société d’inscription ni dans un autre organisme, alors dans ce cas préinscrire son bien n’est pas nécessaire. Aucune démarche de préinscription ne sera à prévoir.
Les paiements pour l’achat d’un bien neuf sont généralement effectués soit par des chovarims (bons de paiement sécurisés) soit par virement sur un compte séquestre de l’avocat du promoteur.
Il s’agit de deux moyens de paiement sécurisés. C’est la raison pour laquelle dans ce cas-là aucune échéance n’est retenue pour la préinscription.
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TABLEAU RÉCAPITULATIF SUR LE PREINSCRIPTION.
| Achat d’un bien de deuxième main | Achat d’un bien neuf | |
|---|---|---|
| Où les démarches doivent être effectuées | Généralement au Tabo (l’équivalent du cadastre) | Généralement à une société d’inscription |
| Qui est en charge de la procédure | Avocat des acheteurs | Avocat des acheteurs |
| Sous quel délai | 3jours suivant la signature du contrat | Entre 3 et 7 jours après la signature |
| Conservation d’une somme sous séquestre | La première échéance | Dépend du dossier |
LA PROCÉDURE D’INSCRIPTION DÉFINITIVE.
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Définition.
Il s’agit d’une procédure primordiale qui permet aux acheteurs de faire reconnaître leurs droits immobiliers sur le bien acquis.
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La procédure d’inscription pour l’achat d’un bien de deuxième main.
Lorsqu’on achète un bien de deuxième main l’inscription du bien ne se fait qu’après la remise des clés. L’acheteur devra donc avoir réglé le solde de son acquisition. Au moment de la remise des clés, le vendeur remet à l’acheteur tous les documents nécessaires à l’inscription du bien.
Dans le cas où le vendeur, pour des raisons administratives, n’a pas remis les documents nécessaires à l’inscription, lors de la remise des clés, une provision est alors mise sous séquestre auprès de l’avocat du vendeur jusqu’à la remise des documents.
L’inscription du bien, après réception des documents nécessaires, est effectuée par l’avocat de l’acquéreur.
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La procédure d’inscription pour l’achat d’un bien neuf.
Lorsqu’on achète un bien neuf, l’inscription du bien ne se fait qu’entre 5 et 10ans après la remise des clés.
L’avocat du promoteur est en charge d’inscrire le bien car c’est lui qui inscrit les diverses parcelles de l’ensemble des copropriétaires. Ceci justifie les frais réglés par l’acheteur à l’avocat du promoteur. Aucune somme n’est mise sous séquestre afin de s’assurer que le travail est correctement effectué. Il est important de préciser que l’avocat du promoteur n’a, en dehors de l’inscription des parcelles, aucune obligation juridique envers l’acquéreur.
Lorsque le bien est enregistré au Tabo, on lui affecte un numéro de bloc (correspondant au quartier), un numéro de parcelle(correspondant à l’immeuble ou au groupe d’immeubles), un numéro de sous-parcelle (correspondant à l’appartement) « rishoum baït mechoutaf ». Ces informations permettent d’identifier le bien.
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TABLEAU RECAPITULATIF SUR L’INSCRIPTION.
| Achat d’un bien de deuxième main | Achat d’un bien neuf | |
|---|---|---|
| Où les démarches doivent être effectuées | - Au Tabo - Au Minhal (bail emphytéotique) - A une société d’inscription | - Au Tabo - Au Minhal (bail emphytéotique) - A une société d’inscription |
| Qui est en charge de la procédure | L’avocat de l’acheteur | L’avocat du promoteur |
| Sous quel délai | Généralement entre 1 mois et 6 mois après la remise des clés | Délai de 5 à 10ans après la remise des clés |
| Sous quelles conditions | L’acheteur doit avoir payé le solde et la remise des clés doit avoir eu lieu | L’acheteur doit avoir payé le solde et la remise des clés doit avoir eu lieu |
| Conservation d’une somme sous séquestre | Une provision est retenue sous séquestre si, à la remise des clés, le vendeur n’a pas transmis les documents nécessaires à l’inscription | Aucune provision n’est retenue sous séquestre |
CONCLUSION
Ainsi, d’une part l’inscription immobilière est impérative, d’autre part il faut considérer qu’il s’agit d’un processus assez long. Si celle-ci n’est pas correctement effectuée, la reconnaissance et la protection des droits de propriété ne sont pas clairement établies.
« L’aide précieuse d’un avocat spécialisé en droit immobilier est, à cet égard, primordiale ».
Maître Zamir, spécialisée en droit immobilier, sera compétente pour vous conseiller et vous accompagner tout au long de votre acquisition jusqu’à l’enregistrement définitif de votre bien.
*Tout ce qui est présenté dans cet article ne consiste qu’en des informations d’ordre général et ne peut en rien se substituer à une consultation juridique et/ou à un avis d’expert juridique. Le rédacteur de cet article et/ou le comité de rédaction ne portent aucune responsabilité envers le lecteur/la lectrice qui sont requis de consulter un conseil professionnel.
Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR
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