Le promoteur immobilier désigne un professionnel de l’immobilier dont la mission consiste à développer un projet immobilier sur un terrain selon un programme déterminé, destiné à la construction d’un immeuble ou d’une maison, avec l’intention de revendre ces espaces construits ou prêts à construire, à un ou plusieurs acquéreurs.
Dans le cadre de ses fonctions, il a l’obligation de répondre de certains de ses actes car il est par principe garant de certaines choses. Toutefois, il doit notamment assumer les promesses auxquelles il s’est expressément engagé contractuellement.
En effet, qu’elle soit d’origine légale ou contractuelle, dès lors que le promoteur a à sa charge une obligation de résultat vis-à-vis de son client, lui impliquant la délivrance d’un ouvrage exempt de défaut, de vices intrinsèques et/ou fonctionnels, et qu’il y a un manquement, sa responsabilité pourra alors être engagée.
L’intérêt est qu’il incombera alors au promoteur le devoir de réparer un préjudice causé à autrui de son propre fait ou par le fait de quelqu’un sous sa surveillance, voire même de supporter une sanction.
Toutefois, la responsabilité du promoteur n’est pas automatiquement engagée. Il faut nécessairement un avocat, qui envoie une lettre afin de demander au promoteur de remédier à ce qui ne convient pas. Si à défaut de bonne foi, ce dernier refuse de le faire : votre avocat se chargera donc d’entreprendre une procédure en justice afin de l’y contraindre.
Il existe différents cas de figure où la responsabilité du promoteur est envisagée :
I- L’ACHAT D’UN BIEN NEUF :
A. l’achat d’un appartement d’un promoteur :
1. Le domaine légal de responsabilité du promoteur : les non-conformités.
La responsabilité du promoteur est engagée selon les termes de la loi israélienne « Hok Hameher » (loi sur la vente de 1973).
Conformément à celle-ci, la responsabilité du promoteur couvre les « non-conformités » de l’appartement, que la loi définit comme tout défaut de construction (dans l’appartement et ce qu’il contient) qui diffère des spécifications techniques, de normes officielles et des règlements de construction.
Cette Responsabilité se divise en 2 périodes :
a- Période de réparation :
C’est la première période de responsabilité du promoteur, dont le point de départ est la livraison de l’appartement à l’acquéreur.
La durée de cette période de responsabilité du promoteur est fixée dans l’annexe et peut s’étendre d’un an à sept ans selon la nature du défaut. En effet,
– Pour les non-conformités essentielles : la période de responsabilité variera en fonction du type de défaut dans l’appartement ou dans l’immeuble : à savoir,
| 2 ans | Défaut des gouttières et des tuyaux de chauffage central |
| 3 ans | Humidité dans le toit, les murs et l’abri |
| Défaut des machines, moteurs et chaudières | |
| Décollement des murs dans la cage d’escalier | |
| Affaissement du plancher au rez-de-chaussée de l’immeuble | |
| Affaissement du sol au niveau des places de stationnement, trottoirs, allées et surfaces autour du bâtiment | |
| 5 ans | Fissures dans les murs et les plafonds |
| 7 ans | Décollements graves du revêtement extérieur de l’immeuble |
– Pour toute autre non-conformité, qui ne constitue pas une non-conformité fondamentale, la période de responsabilité du promoteur est de 1 an.
Par principe, le promoteur est obligé de réparer toute non-conformité dans l’appartement.
Cependant, par exception, le promoteur pourra s’exonérer de sa responsabilité si la non-conformité a été causée par un acte ou une abstention de l’acquéreur. La charge de la preuve incombe donc au promoteur lui-même.
b- Période de garantie :
La deuxième période de responsabilité démarre dès la fin de la première période de responsabilité, et s’étend sur une durée de 3 ans.
Cependant, durant cette période, pour que la responsabilité du promoteur soit engagée, c’est à l’acquéreur cette fois-ci qu’incombe la charge de la preuve, et ce dernier devra démontrer que la source de la non-conformité réside dans
– Les matériaux: que le dégât/défaut est causé par l’utilisation de matériaux inadéquats
– ou la planification : que le défaut a pour origine une mauvaise planification du promoteur
– ou les travaux: que le dégât est dû à un travail mal effectué.
Toutefois, l’acquéreur sera en droit d’invoquer la non-conformité pour poursuivre le promoteur sous certaines conditions :
– s’il était possible de la découvrir lors de la livraison de l’appartement: il pourra le poursuivre à condition de l’avoir notifiée au vendeur dans l’année suivant cette date.
– Cependant, s’il n’était pas possible de la découvrir par une vérification raisonnable lors de la livraison de l’appartement : l’acquéreur sera en droit de l’invoquer et de poursuivre le constructeur, à la seule condition d’avoir averti le constructeur dans un délai raisonnable après avoir découvert la non-conformité.
Il convient de rappeler dans ces deux cas, l’acquéreur doit donner au constructeur une possibilité raisonnable de la réparer, et le constructeur doit la réparer dans un délai raisonnable.
2. L’élargissement contractuel de la responsabilité du promoteur : Les modifications et les ajouts.
il convient de vous rappeler que « ce que vous avez vu, est ce que vous aurez ». Il est donc important de veiller à ce que le contrat contient un paragraphe vous permettant de demander au constructeur de réaliser des modifications et/ou des ajouts dans l’appartement, réalisé par le promoteur lui-même et sous sa responsabilité.
Il est utile de vous rappeler que toute promesse ou engagement oral, non indiqués expressément dans le contrat de vente, sera difficile à faire respecter. C’est pourquoi il est nécessaire de veiller à ce que chacune de vos demandes et que chacun des engagements auxquels le promoteur a consenti figure dans le contrat écrit (ou dans une annexe signée par le promoteur) de manière précise, détaillée et non équivoque.
B. La construction d’une maison par un promoteur
Dans le cas où vous vous apprêtez à donner à un promoteur la charge de construire une maison de plein pied, il est important de vous rappeler qu’aucune responsabilité de plein droit ne lui incombe. La loi Hok Hameher ne concernant pas le cas des constructions de maison à plein pied par un promoteur.
Ainsi, la seule source de responsabilité envisageable est donc le contrat que vous signerez avec le promoteur.
C’est pourquoi il est donc important de prévoir les modalités de son engagement dans votre contrat, afin qu’il soit garant de ce qu’il construit, et qu’en cas de manquement puisse être engagée sa responsabilité contractuelle.
II- L’ACHAT EN SECONDE MAIN
1- Par principe :
Lors d’une revente d’un appartement premièrement acheté à un promoteur, il n’incombe plus aucune responsabilité au promoteur car il y a prescription.
Il est donc impératif d’insérer dans votre contrat les défaillances existantes et de prévoir que c’est à la charge du vendeur qu’il revient de les réparer.
Au jour de la remise des clefs, il est donc nécessaire de faire un état des lieux. Il faudra alors faire connaître à votre vendeur les réparations à effectuer et que ce dernier s’engage contractuellement à les effectuer, car comme nous vous le rappelons, « ce que vous avez vu, est ce que vous aurez ».
Cas pratique : Un client, M.COHEN s’apprête à acquérir l’appartement de M.LEVY, qui avait acheté le bien neuf à un promoteur 7 ans auparavant. Au jour de la remise des clefs, ce dernier remarque une fissure sur le mur.
En l’espèce, La responsabilité de droit du promoteur n’étant plus en vigueur (cf. tableau ci-dessus : le promoteur est responsable pour les fissures dans un délai de 3 ans a compter de la livraison de l’appartement), il est alors nécessaire, pour que le vendeur soit juridiquement obligé à effectuer la réparation de cette fissure, que le contrat stipule qu’il prend à sa charge les travaux requis.
2- Par exception :
Si la revente se fait rapidement après l’acquisition de première main, la responsabilité du promoteur est toujours en vigueur
En effet, dans ce cas figure s’opère une transmission de plein droit des droits réels du 1er acquéreur au bénéfice du nouvel acquéreur, qui se substitue au vendeur dans ses droits.
Cas pratique : M.BENHAMOU a acquis en première main l’appartement d’un promoteur. Ce dernier lui est livré le 01/01/2015. Cependant, il décide rapidement de le revendre, si bien que 6 mois après la remise des clefs, il signe le 01/06/2015 un contrat de vente avec M.TOUITOU. Installé depuis quelques mois dans son appartement. M.TOUITOU rencontre toutefois des problèmes d’humidité qui ont endommagé les murs.
En l’espèce, il s’agit d’une seconde main, mais dont la non-conformité est encore sous la responsabilité du promoteur dans la mesure où les problèmes relatifs à l’humidité sont garantis par le promoteur dans un délai de 3 ans a compté de la remise de l’appartement. Ainsi, le promoteur est tenu responsable à ce sujet jusqu’au 01/01/2018. M.TOUITOU peut donc réclamer au promoteur d’effectuer les réparations nécessaires.
Pour conclure, il est à noter que dans le cadre d’une acquisition auprès d’un promoteur, les contrats de vente sont rédigés par l’avocat du promoteur. Il est donc essentiel d’être représenté par un avocat spécialisé dans l’immobilier et dans la fiscalité immobilière, qui se chargera d’examiner les points importants de votre contrat, et de veiller à ce qu’incombe au promoteur la responsabilité des défauts et non-conformités.
L’information générale ne serait être considérée comme des conseils et des avis juridiques qui s’adaptent subjectivement à vos besoins en fonction de votre situation personnelle.
C’est pourquoi nous vous recommandons de vous adresser à un avocat spécialisé dans le domaine de l’immobilier et de la fiscalité de l’immobilier.
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