4 éléments essentiels que tout agent immobilier doit connaître et appliquer :
1. Transparence totale et transmission d’informations exactes au client 🔍
L’agent immobilier est tenu de communiquer au client toute information essentielle en sa possession susceptible d’influencer son jugement ou sa décision de conclure la transaction. Cela comprend des éléments tels que l’état physique du bien : humidité, fuites, défauts de construction ou infrastructures défectueuses, ainsi que des informations d’urbanisme comme des constructions non autorisées ou extensions illégales.
Les problèmes juridiques liés au bien (hypothèques, mise sous séquestre, avertissements, conflits d’héritage ou litiges avec des tiers) doivent également être révélés. L’agent doit aussi s’abstenir de toute tromperie ou de présentation partielle ou erronée des faits, à l’oral comme à l’écrit. Enfin, il doit transmettre toute offre reçue de la part d’un tiers intéressé, même si celle-ci lui semble peu attractive.
2. Commercialisation du bien – uniquement avec autorisation explicite et identification claire 📢
Toute action de marketing concernant un bien nécessite une autorisation préalable et explicite du propriétaire. Cela inclut la publication sur des plateformes, l’envoi de propositions aux acheteurs, les visites, ou encore l’affichage physique. L’agent doit également clairement s’identifier dans toute publicité : mentionner qu’il est agent agréé, indiquer son nom complet et son numéro de licence. Cela garantit la transparence envers les clients et le public, et évite les annonces trompeuses par des personnes non autorisées.
3. Consentement éclairé et fixation des honoraires ⚖️
L’agent immobilier doit informer de manière transparente sur la nature des services fournis, les honoraires demandés, et les contreparties pour le client. Si l’agent reçoit une rémunération des deux parties (acheteur et vendeur), il doit l’indiquer clairement et obtenir leur accord écrit. Il est interdit d’utiliser les coordonnées d’un client potentiel intéressé par un bien pour lui proposer d’autres biens, sauf si cela a été annoncé au préalable, avec possibilité de refus. Cela protège la vie privée et la liberté du client.
4. Interdiction de rédiger des documents juridiques ou de percevoir des paiements illégaux 🚫
Selon les nouvelles règles, un agent ne peut percevoir que des “frais de courtage” tels que définis par la loi. Il est strictement interdit de collecter des “frais de réservation”, d’avance, ou tout paiement visant à garantir une priorité dans la transaction. Il lui est également interdit de rédiger des documents juridiques tels que des promesses de vente « zirhon dvarim », des offres irrévocables, des projets de contrat ou tout document juridiquement contraignant. Toute relation contractuelle avec le client doit passer par un contrat de courtage clair, standardisé et signé.
📌 Conseil pratique : documentez toute information transmise au client, ainsi que chaque conversation ou visite de bien.
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Les changements principaux dans la réforme du courtage immobilier
| Sujet | Situation avant la réforme | Situation après la réforme |
| Publication de biens immobiliers | ||
| Interdiction de publier un bien ou d’effectuer des actions le concernant sans le consentement du propriétaire | Absence d’interdiction claire dans la loi | Interdiction explicite établie par la loi |
| Interdiction de présenter un bien que le courtier sait indisponible à la vente ou à la location | Absence d’interdiction claire dans la loi | Interdiction explicite établie par la loi |
| Obligation d’indiquer le nom du courtier et son numéro de licence dans chaque publication | Aucune exigence à cet égard | Obligation de mentionner le nom du courtier et son numéro de licence dans chaque publication |
| Obligation de mettre à jour rapidement lorsqu’un bien publié n’est plus disponible | Aucune exigence claire | Obligation de mise à jour immédiate |
| Transmission d’informations au client | ||
| Détail des informations vitales que le courtier doit fournir au client (droits, enregistrement, superficie, observations lors de la visite, habitabilité) | Exigence générale de fournir uniquement « des informations essentielles » | Définition détaillée de toutes les informations à fournir dans le « dossier du bien » |
| Obligation de soumettre un questionnaire au propriétaire et de transmettre ses réponses au client intéressé | Absence d’un tel outil | Ajout d’un nouvel outil – questionnaire pour le propriétaire |
| Obligation de divulguer si le bien est vendu par un administrateur judiciaire ou un tribunal | Absence d’exigence spécifique | Obligation d’informer si le bien est vendu par un tribunal ou un administrateur judiciaire |
| Lorsque le courtier fournit des informations sur l’urbanisme, il doit indiquer la source officielle | Non requis | Obligation de citer la source officielle des données |
| Transparence dans la transaction de courtage | ||
| Obligation d’expliquer au client la nature de la transaction de courtage et les conditions de paiement avant l’engagement | Absence d’exigence explicite | Obligation d’expliquer en termes simples et clairs |
| Obligation de présenter la licence de courtage au client lors de la première rencontre à sa demande | Absence d’exigence spécifique | Obligation de présenter la licence sur demande |
| Obligation de révéler au client tout paiement ou avantage que le courtier reçoit d’autres parties concernées par la transaction | Seule une obligation générale existait | Extension de l’obligation avec des détails précis |
| Obligation d’obtenir un consentement écrit de tous les clients lorsque le courtier représente plus d’une partie | Absence de directives spécifiques | Établissement de règles explicites et claires |
| Interdiction de percevoir des paiements autres que les frais de courtage (comme des arrhes, des frais de sérieux ou des paiements pour le renouvellement de contrat) | Absence de mention | Interdiction explicite dans la loi |
| Protection de la vie privée du client | ||
| Interdiction d’utiliser les informations fournies à d’autres fins; interdiction d’utiliser les coordonnées d’une personne intéressée pour proposer d’autres biens sans son consentement | La loi générale s’appliquait, sans directives spécifiques | Définition claire des droits à la vie privée du client |
| Obligations professionnelles supplémentaires | ||
| Obligation de séparer les services de courtage des autres services et de détailler les coûts séparément | Absence de mention | Obligation explicite dans la loi |
| Obligation de transmettre au client toute offre reçue concernant le bien, selon ses instructions | Absence de mention | Obligation explicite dans la loi |
| Interdiction pour un courtier qui n’est pas un évaluateur de procéder à une évaluation immobilière ou d’effectuer des activités d’évaluation | Absence de définition claire | Interdiction explicite |
| Interdiction pour un courtier de rédiger des documents juridiques, y compris des propositions de contrat et des mémorandums d’entente | Seule une interdiction générale existait | Clarification et extension de l’interdiction |
🔗 Pour en savoir plus : Réforme de la médiation – Règlementation des agents
https://www.nevo.co.il/law_html/law00/229640.htm
