La procédure de remise de clés est l’aboutissement de votre achat. Elle permet la prise de possession concrète des lieux par l’acheteur. Elle est particulièrement importante et doit donc être correctement exécutée.

En Israël, la présence d’un avocat est obligatoire au moment de la signature du contrat de vente. En effet il s’agit de l’étape la plus importante pour les parties. Le contrat de vente doit contenir toutes les clauses et conditions commerciales convenues entre les parties. En signant elles s’engagent mutuellement l’une envers l’autre.

Au moment de la remise des clés plusieurs mois après, l’avocat n’étant pas présent, le contrat de vente devra obligatoirement être strictement respecté. En effet il s’agit de la dernière étape permettant de finaliser la transaction.

Une comparaison entre la procédure Israélienne et Française est importante afin de mettre en lumière les nombreuses différences entre les deux pays.

 En France :

Lorsqu’on achète un bien en France, le passage devant le notaire est obligatoire. Ainsi l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le prix et signent une promesse de vente conditionnée par certaines clauses dont un délai de rétractation. La banque reçoit un double de ce contrat et accorde ou non un crédit. Si la promesse de vente est levée, le jour de la vente il y a signature devant notaire du contrat de vente et versement des sommes dues au vendeur qui remet les clés du bien à l’acquéreur. La présence d’un notaire est obligatoire. C’est lui qui enregistrera ensuite l’acte de vente auprès du bureau des hypothèques et au Cadastre.

Lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien neuf une garantie légale d’un mois existe, en effet après la remise des clés l’acheteur a un mois pour signaler les défauts de conformité ou de construction et les vices du bien. Autrement dit, à partir de la livraison du bien, l’acheteur a un mois pour émettre ses réserves et dénoncer les défauts apparents.

Lorsqu’il s’agit d’un achat de deuxième main, une garantie légale de 2 ans permet à l’acheteur de se retourner contre le vendeur en cas de vices cachés.

 En Israël pour l’achat d’un bien neuf :

Un promoteur intervient lors de l’achat d’un bien neuf sur plan. La vente sur plan est un contrat par lequel le promoteur transfère la propriété des constructions à venir à l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Ainsi lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien neuf, l’échéancier joint au contrat d’acquisition, indique une date précise de livraison. Il est important de savoir qu’en cas de retard dans la livraison de l’appartement, le promoteur devra payer des pénalités de retard, selon des barèmes instaurés par la loi israélienne. A l’inverse en cas de non-respect de l’échéancier par l’acquéreur, il pourra également être contraint de payer des pénalités de retard, selon les modalités prévues dans le contrat.

Le promoteur informe l’avocat de l’acquéreur de l’obtention du « Tofess 4 », il s’agit de l’autorisation d’urbanisme pour habiter sans cela il est impossible au promoteur de livrer les appartements.

La remise des clés ne se fait que lorsque l’acquéreur s’est acquitté du solde. Il doit avoir réglé la totalité du prix de son achat.

Au moment de la livraison du bien (« mesirat hasaka » en hébreu) l’acquéreur devra vérifier que la construction de l’appartement est terminée. On considère que l’appartement est en état d’être livré lorsqu’il est habitable. Les finitions ne doivent pas obligatoirement être terminées. Après la remise des clés, la responsabilité du promoteur peut être engagée selon les modalités prévues par la loi (voir notre article https://avocat-en-israel.com/les-responsabilites-du-promoteur-lors-de-lacquisition-dun-bien-neuf-ou-recent/)

Pendant la procédure de remise des clés, le représentant du promoteur et l’acquéreur procèdent à l’état des lieux de l’appartement et vérifient que les conditions prévues dans le contrat de vente sont remplies. Le représentant du promoteur rédigera un protocole de remise des clefs dans lequel seront inscrits toutes les imperfections et dysfonctionnements devant être réparés par le promoteur.

En Israël pour l’achat d’un bien de deuxième main : 

On parle d’achat de deuxième main lorsqu’on achète un bien existant, déjà construit et appartenant à une personne physique ou morale.

Lorsqu’il s’agit de l’achat d’un bien de deuxième main, la procédure de remise des clés se fait entre le vendeur et l’acheteur à l’adresse du bien acquis. L’acquéreur est tenu de vérifier que l’appartement est dans l’état prévu dans le contrat de vente. Il convient de préciser que, comme pour l’achat d’un appartement neuf, la remise des clés ne se fait qu’à la condition que l’acquéreur se soit acquitté du solde. Il doit avoir réglé la totalité du prix de son achat.

Après la remise des clés, le vendeur n’a plus aucune responsabilité sur le bien. C’est notamment pour cette raison que, bien que l’avocat ne soit pas présent durant la remise des clés, il est extrêmement important de suivre ses instructions. En effet l’acquéreur reçoit quelques jours avant la remise des clés, de son avocat, des instructions détaillées lui permettant d’éviter tout litige. Il convient de préciser qu’après la remise des clés, en cas de litige, le vendeur n’ayant plus aucune responsabilité, l’acquéreur aura pour seule possibilité d’entamer une procédure en justice.

Exemple : Souvent, dans le cas d’une acquisition de deuxième main, une somme reste bloquée sur un compte séquestre le temps que l’avocat de l’acquéreur obtienne les documents nécessaires et qu’il puisse établir l’inscription du bien. Si l’acquéreur ne tient pas compte des recommandations de son avocat et ne transmet pas cette somme sous séquestre lors des démarches d’inscription, il y a un risque pour que le vendeur ne transmette pas les documents nécessaires. La seule façon d’obtenir du vendeur qu’il s’exécute sera alors d’entamer une procédure en justice.

Il s’agit d’une procédure longue et coûteuse pouvant être évitée avec l’aide précieuse d’un avocat consciencieux qui suit votre dossier et vous conseille dans cette étape cruciale.

TABLEAU RÉCAPITULATIF.

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*Tout ce qui est présenté dans cet article ne consiste qu’en des informations d’ordre général et ne peut en rien se substituer à une consultation juridique et/ou à un avis d’expert juridique. Le rédacteur de cet article et/ou le comité de rédaction ne portent aucune responsabilité envers le lecteur/la lectrice qui sont requis de consulter un conseil professionnel.
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