L’indice de construction est une mesure particulièrement importante pour les acheteurs, car, en général, les nouveaux paiements des entrepreneurs sont étroitement liés à cet indice. Comment le calculer ? Quand faut-il le payer ? Comment en payer le moins possible ? Nous répondrons à ces questions par la suite.
Commençons par la définition de cet indice :
En hébreu מדד תשומות הבנייה, (madad tsoumot abnia), dit indice sur le coût de la construction est calculé et publié chaque 15 du mois par le Bureau Central des Statistiques (CBS). Il mesure les fluctuations du coût d’achat d’un « panier fixe » de matériaux, produits et services utilisés pour la construction d’habitations, et il représente la composition des dépenses de construction effectuées par les entrepreneurs et les sous-traitants.
- Comment le calculer ?
Cet indice s’applique uniquement si le bien immobilier est vendu par un promoteur. Le taux s’évalue aujourd’hui à environ 1.4% du capital restant dû.
En effet, en général le prix d’acquisition est payé en plusieurs échéances, négociées par un avocat auprès du promoteur.
Prenons un exemple : Monsieur X achète un appartement de 60 m², sur Tel Aviv au prix de 3 000 0000 NIS. Il a trois échéances, il paie 20% du montant le jour de la signature, un an après il règle 30%, et deux ans plus tard, il paie le solde.
Selon les termes du contrat d’acquisition, la taxe sur la construction commence à courir dès lors que le promoteur obtient le ETER ABNIA ( Permis de construire).
1er versement : 3.000.000 NIS ×20% = 600.000 NIS. Il ne paiera pas d’indice tant que le permis de construire n’est pas obtenu, donc l’indice n’est pas à payer.
Une semaine plus tard, le promoteur reçoit le permis de construire.
Concernant la deuxième échéance, un an plus tard, le calcul se présente ainsi :
2e versement : 3.000.000 NIS × 30 % = 900.000 × 1.4 % = 12.600 × 1 an. Donc au total M.X va payer sur la deuxième échéance 12.600 NIS d’indice.
Solde : 3.000.000 NIS × 50% = 1.500.000 NIS × 1.4% = 21.000 NIS × 2 ans. Donc au total M.X va payer sur la deuxième échéance 42.000 NIS d’indice.
- Quand faut-il le régler ?
L’indice est payé au promoteur selon les accords, soit à chaque échéance soit lors du règlement du solde, le jour de la remise des clés.
Notez que si vous avez du retard dans le paiement des échéances, vous risquez également de payer des pénalités de retard.
- Comment payer le moins possible ?
Comme vous avez pu l’observer, l’indice sur le coût de la construction se calcule au prorata du capital restant dû. Par conséquent, pour limiter à terme le montant à régler, il est possible d’anticiper les échéances dues.
Contracter un prêt, afin de payer plus rapidement, n’est pas pour autant la solution. Dans le cas où les taux d’intérêt demandés par la banque seraient plus élevés que l’indice sur la construction. Il est donc nécessaire de réaliser un travail comparatif pour calculer le gain ou la perte estimée.
L’enjeu présenté ici consiste alors à ne pas régler une trop grande partie de la somme avant la réalisation de la construction, pour limiter les risques liés à une défaillance du promoteur. Il faut dans le même temps minimiser la perte liée à la taxe sur la construction.
C’est pour cela et pour bien d’autres détails que l’accompagnement du futur propriétaire par un avocat spécialisé dans l’immobilier est indispensable. Celui-ci procède à des négociations avec le promoteur israélien afin de trouver le juste milieu qui correspond aux besoins du client.
Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR
Tél : 077 350 5530
Ligne française : 01 77 38 12 51
Email : manager@zgalit.com
ADRESSE :
25, rue David Hameleh, NETANYA
Boulevard Rothschild, TEL AVIV
