Définition
Commençons par la définition de cet indice, en hébreu מדד תשומות הבנייה, (madad tsoumot abnia), dit indice sur le coût de la construction.
L’indice sur le coût de la construction a pour but de mesurer l’évolution des coûts de construction. Ainsi il permet de mesurer les fluctuations du coût d’achat des matériaux, des produits et des services nécessaires à la construction d’une habitation. Il est calculé et publié chaque 15 du mois par le Bureau Central des Statistiques (CBS).
Cet indice représente la composition des dépenses de construction effectuées par les entrepreneurs et les sous-traitants.
L’indice sur le coût de la construction ne s’applique que dans le cas où le bien immobilier est vendu par un promoteur.
Comment le calculer ?
Le taux s’évalue entre par exemple l’année 2017 et 2018 à 2.56% par an du capital restant dû.
Le prix d’acquisition est généralement payé en plusieurs échéances, négociées par un avocat pour son client dans le cadre d’un dossier d’acquisition auprès du promoteur.
Seul le premier paiement, celui effectué à la signature n’est pas soumis à l’indice sur le coût de la construction. En effet selon les termes du contrat d’acquisition, le plus souvent la taxe sur la construction commence à courir dès lors que le promoteur obtient le ETER ABNIA (le permis de construire).
Tous les autres paiements y sont soumis. Ainsi les échéances dues au cours de la construction du bien seront réactualisées par le constructeur en fonction de cet indice. Le prix final de l’appartement varie donc en fonction de ce dernier.
L’importance de cette taxe
Cette taxe est obligatoire et importante pour l’acquéreur car au final elle augmente le montant de l’acquisition.
Le montant de cette augmentation sera réduit si l’acquéreur anticipe les paiements. Le cout de l’indice sera moins élevé, cependant il subsistera pour la part du capital restant dû.
Il n’est pas possible de quantifier dès le départ le montant de l’indice car il fluctue tous les 15 du mois. De plus son montant est dépendant des sommes restant à payer.
Quand faut-il le régler ?
L’indice est payé au promoteur soit à chaque échéance, soit lors du règlement du solde, le jour de la remise des clés. C’est aux parties de se mettre d’accord, ce sera indiqué dans le contrat.
Il convient de préciser qu’en cas de retard dans le paiement des échéances, des pénalités de retard peuvent aussi être réclamées.
Exemple :
Monsieur X a acheté un bel appartement de 60 m², sur Tel Aviv le 1/01/2016 au prix de 3 000 0000 ₪. Il a trois échéances. Il paie 20% du montant le jour de la signature. Un an après il paie la deuxième échéance, 30% du montant de l’acquisition. Deux ans plus tard, il paie la troisième échéance, le solde.
Première échéance : 600.000 ₪
La première échéance n’est pas soumise à l’indice sur le cout de la construction car elle est payée le jour de la signature.
A la signature, le promoteur a reçu le permis de construire.
Au paiement de la deuxième échéance, un an plus tard : le 1/01/2017
2ème échéance : 900.000 ₪
L’indice étant de 1.87% pour l’année, on calcul ensuite :
900.000 × 1.87 % = 16.830 ₪ d’indice
Au total M.X va payer sur la deuxième échéance 16.830 ₪ d’indice pour l’année s’étant écoulée entre l’obtention du permis de construire et le paiement de la deuxième échéance.
Au paiement de la troisième échéance deux ans plus tard : le 1/01/2018
3ème échéance, solde : 1.500.000 ₪
L’indice étant de 3.55 % pour les 2 ans, on calcul ensuite :
1.500.000 × 3.55% = 53.250 ₪ d’indice.
Donc au total M.X va payer un indice de 70.080 ₪ montant à prendre en compte dans le prix final de son acquisition.
Le prix d’acquisition sera au final de 3.070.080 ₪
Cet exemple est fait à titre d’information, l’indice a été calculé selon ces montants, ces dates et ces échéances, nous ne prenons aucun engagement sur le taux de l’indice, car il fluctue, et peut être diffèrent pour chaque acquisition en fonction de l’échéancier des paiements.
Comment payer le moins possible ?
L’indice sur le coût de la construction se calcule au prorata du capital restant dû. Par conséquent, pour limiter à terme le montant à régler, il est possible d’anticiper les échéances dues. Moins le capital restant dû est important et moins le montant de l’indice sur le coût de la construction sera élevé.
Contracter un prêt, afin de payer plus rapidement, n’est pas pour autant la solution. Dans le cas où les taux d’intérêt demandés par la banque seraient plus élevés que l’indice sur la construction. Il est donc nécessaire de réaliser un travail comparatif pour calculer le gain ou la perte estimée.
L’enjeu présenté ici consiste alors à ne pas régler une trop grande partie de la somme avant la réalisation de la construction, pour limiter les risques liés à une défaillance du promoteur. Il faut dans le même temps minimiser la perte liée à l’indice sur la construction.
C’est pour cela et pour bien d’autres détails que l’accompagnement de l’acquéreur par un avocat spécialisé dans l’immobilier est indispensable.
Celui-ci procède à des négociations avec le promoteur israélien afin de trouver le juste milieu qui correspond aux besoins du client.
*Tout ce qui est présenté dans cet article ne consiste qu’en des informations d’ordre général et ne peut en rien se substituer à une consultation juridique et/ou à un avis d’expert juridique. Le rédacteur de cet article et/ou le comité de rédaction ne portent aucune responsabilité envers le lecteur/la lectrice qui sont requis de consulter un conseil professionnel.
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