Comment transférer un bien immobilier sans contrepartie et garder un droit de regard sur ce bien ?

Dans un premier temps nous décrirons les transactions qui relèvent d’un  » transfert sans contrepartie » ainsi que leur aspect fiscal, avant de s’intéresser aux options ouvertes au donateur qui permettent de limiter un usage indésirable du bien par son bénéficiaire, comme par exemple, sa vente à un tiers.

Dans le cas où nous désirons transférer un bien immobilier sans contrepartie à un parent proche, dans le but d’une planification fiscale, il est impératif de consulter un avocat spécialisé dans le droit immobilier afin de comprendre les différents aspects d’une telle transaction.

Qu’est-ce que le transfert sans contrepartie, selon la Loi sur les Donations (1968)?

Le transfert d’un bien sans contrepartie est une transaction par laquelle une partie transfère à une autre partie, la totalité ou une part de ses droits détenus sur le bien, par voie de donation, sans que le bénéficiaire ne donne de contrepartie au donateur. On entend par « sans contrepartie », aucune indemnité, que ce soit de l’argent, une servitude, des faveurs, des marchandises …

Comment s’effectue la donation ? Quels sont les documents que les parties doivent signer devant leur avocat ?

1. Un accord de transfert sans contrepartie, et les pièces attenantes nécessaires à la transaction.
2. Des déclarations de donation – le donataire doit signer une déclaration « Noten Matana » et le bénéficiaire signera une déclaration « Mekabel Matana » devant l’avocat.
3. Une déclaration de la transaction à l’administration fiscale.

L’aspect fiscal des donations :

Le transfert d’un bien d’habitation d’un particulier à un proche, tel que défini l’article 1 de la Loi sur la fiscalité immobilière – 1963 (est considéré comme « proche » le conjoint, les parents, les grands-parents, les enfants, les enfants du conjoint et les conjoints de chacun d’eux, les frères, les sœurs et leurs conjoints), donne droit à une exonération totale de la taxe sur la plus-value selon l’article 62 de la même loi.

Concernant la taxe d’acquisition, le bénéficiaire devra verser une taxe équivalente au 1/3 du montant de la taxe d’acquisition qui aurait été applicable si la transaction avait été une vente normale, avec contrepartie.

Comment le donateur peut-il conserver des droits sur le bien ?

Lorsque le donateur souhaite empêcher le bénéficiaire de vendre le bien à un tiers, il est possible de stipuler, dans le cadre de l’accord de transfert, une clause lui interdisant d’effectuer toute transaction sans le consentement du donateur. Celle-ci sera notifiée sur le registre du cadastre (tabo).

D’autre part il est important de préciser, dans le contrat de transfert, les cas de figure dans l’éventualité du décès du donateur.

Ainsi il existe une possibilité légale de transférer un bien immobilier à un proche sans contrepartie en profitant des avantages fiscaux et d’empêcher sa vente à un tiers, par stipulation d’une clause au cadastre. Ce fait permet de conserver des droits de propriété de manière indirecte, sans qu’apparaisse le nom des propriétaires précédents au cadastre.

*Tout ce qui est présenté dans cet article ne consiste qu’en des informations d’ordre général et ne peut en rien se substituer à une consultation juridique et/ou à un avis d’expert juridique. Le rédacteur de cet article et/ou le comité de rédaction ne portent aucune responsabilité envers le lecteur/la lectrice qui sont requis de consulter un conseil professionnel.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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