Voici quelques informations concernant l’acquisition d’un bien en Israël.
Quelques différences entre la France et Israël :
En France, vendeur et acheteur signent en général une promesse de vente conditionnée à certaines clauses (comme l’obtention d’un crédit) et qui précise un délai de rétractation. La banque reçoit un double de ce contrat et accorde ou non un crédit. Si la promesse de vente est levée, il y a signature devant notaire du contrat de vente avec un premier versement des sommes dues au vendeur qui remet les clés du bien à l’acquéreur.
En Israël, aucune promesse de vente n’est signée avant la vente et ce sont des avocats qui exercent le rôle du notaire français. L’acheteur prend connaissance du prix du bien qu’il veut acheter puis se rend à sa banque pour obtenir un crédit en fonction. La banque doit donner un accord de principe avant que le contrat de vente soit signé.
L’acheteur contacte alors un avocat pour que ce dernier donne son avis sur la situation juridique du bien et conseille au mieux son client : il vérifie la nature du bien immobilier, sa légalité, la conformité de son inscription, l’absence de saisie ou d’empêchements à la transaction immobilière. L’avocat se munit entre autre d’un « Nessach tabo », extrait du cadastre qui clarifie la situation du bien. Enfin, Il négocie les clauses du contrat en accord avec les souhaits de l’acheteur. C’est pourquoi il est très important en Israël de mandater un avocat lors d’une acquisition compte tenu de la complexité des opérations et des risques encourus lors d’un achat.
NB : même si l’acheteur sera tenu de payer l’avocat du promoteur (« le Kablan »), il est stipulé dans les contrats d’acquisition que celui-ci ne défendra en aucun cas ses intérêts.
Paiement du bien :
Les avocats du vendeur et de l’acheteur déterminent avec l’accord de leurs clients un échéancier (tachloumim) qui précise les dates et montants des versements à effectuer. Il n’y a aucune règle en matière d’échéance concernant les montants et les dates des virements à effectuer. Toutefois en principe le premier versement a lieu lors de la signature du contrat, le deuxième versement a lieu quelques mois plus tard et le troisième versement a lieu lors de la remise effective des clés (qui coïncide avec la prise de possession des lieux et le transfert des droits au nom de l’acheteur).
Pour les acquisitions par un promoteur, le paiement des échéances se fait par des « chovarim » des bons au nom du client qui sont envoyés par coursier par l’avocat de l’acheteur à la banque et qui sont tamponnés. C’est pourquoi lorsqu’un client achète auprès d’un promoteur, il a obligation d’ouvrir un compte en Israël ou d’avoir un compte séquestre chez son avocat.
Lorsque la date du paiement arrive, l’acheteur a un certain délai pour payer l’échéance. Passé ce délai, des pénalités de retard viennent s’ajouter au montant dû, d’où l’intérêt de se munir d’un avocat qui se chargera entre autre de faire des rappels au client pour qu’il paie ses échéances au moment convenu.
Enregistrement du bien :
C’est l’avocat de l’acheteur qui se charge de faire une préinscription du bien au cadastre (« tabo ») au nom de l’acheteur une fois le contrat de vente signé. Cela évite notamment qu’une deuxième vente ne soit enregistrée pour un autre acquéreur.
Pour plus de renseignements, le Cabinet se tient à votre disposition.
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