Il y a quelques mois, la famille Cohen (nom d’emprunt), nouvellement immigrée en Israël, s’est présentée au Cabinet, toute excitée et heureuse de m’annoncer que je pouvais enfin procéder à la transaction d’achat de l’appartement que l’agent immobilier leur avait trouvé après des mois de recherches infructueuses.
Contente pour eux, je leur ai posé un certain nombre de questions afin de vérifier s’ils étaient prêts financièrement et mentalement à entamer le processus « d’achat d’un appartement « , une acquisition importante à laquelle il faut se préparer en conséquence.
Très vite, au décours de quelques questions, je compris que la famille Cohen ne connaissait, ni n’avait pris en compte les frais supplémentaires inhérents à l’achat d’un bien immobilier en Israël. Le budget total d’acquisition s’élevait à une somme plus importante que le prix de vente avancé par l’agent immobilier.
J’ai donc procédé à la revue en détail de tous les frais qui allaient s’ajouter au prix de base et après avoir évaluer le coût réel de l’acquisition je leur ai établi un plan détaillant chaque étape de l’opération jusqu’à la signature finale.
Les principaux frais de la transaction d’achat en Israël sont les suivants :
1. L’agence immobilière : afin de trouver l’appartement de vos rêves en termes de localisation, prix, nombre de pièces, quartier qui vous convient,… vous devrez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans cette recherche. Les frais d’agence sont de 2 % HT de la valeur du bien.
2. L’inspection du bien : avant la signature du contrat, nous effectuons un certain nombre de vérifications juridiques. Notre Cabinet vous recommande également de faire appel à un professionnel pour vérifier plus en profondeur l’aspect technique du bien, très utile pour prévenir les problèmes futurs : construction irrégulière, permis de construire, métrage, plans de construction, plan d’urbanisme, existence de droit d’expropriation ou de préemption par les autorités locales, etc… Ces frais varient entre 500 Nis et 1500 Nis, en fonction du bien. Il n’est pas obligatoire de recourir à un expert-évaluateur du bien en examen préliminaire, mais fortement recommandé.
3. La taxe d’acquisition : il est important de noter que son taux peut varier à tout moment. Il diffère suivant le statut de résidence (résident israélien ou étranger). Pour cette raison, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.
Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une première habitation par un résident israélien :
| VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ | TAXE D’ACQUISITION |
|---|---|
| 0 à 1.568.800 NIS | 0 % |
| 1.568.800 à 1.860.790 NIS | 3,5% |
| 1.860.790 à 4.800.605 NIS | 5% |
| 4.800.605 à 16.000.015 NIS | 8% |
| Au-delà de 16.000.015 NIS | 10% |
Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une habitation supplémentaire par un résident israélien ou pour l’acquisition d’une habitation par un étranger :
| VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ | TAXE D’ACQUISITION |
|---|---|
| 0 à 4.800.605 NIS | 8 % |
| Au-delà de 4.800.605 NIS | 10 % |
4. Les honoraires d’avocat : il est important de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous accompagnera tout au long du processus d’achat de votre appartement. Il est conseillé de vérifier le montant de ses honoraires au début de l’opération. Ils varient généralement entre 1% et 2 % hors TVA.
5. Les frais d’enregistrement : pour les besoins d’inscription d’annotations ou d’enregistrement de la propriété auprès du Cadastre, l’État prélève différentes taxes et frais de dossier. La liste détaillée de tous ces frais vous sera remise par l’avocat. Son coût total varie entre 1500 et 2500 Nis.
Lorsque le client recourt à un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition du bien :
6. Le conseiller en prêts hypothécaires – prendra en charge l’ensemble de la procédure bancaire en vous proposant les meilleurs taux disponibles sur le marché. Commission : entre 1 et 1,5 % HT du montant emprunté. Vous pouvez également consulter un conseiller auprès de votre banque, sans frais supplémentaires.
7. Les frais du dossier d’emprunt : il s’agit du montant perçu par la banque qui vous accordera le prêt. Il s’élève généralement à 0,25% de la valeur du bien.
8. L’expert-évaluateur : La banque vous fournira la liste des experts accrédités par elle. Un de ceux-ci se rendra sur place, pour évaluer la valeur du bien, qui servira de garantie hypothécaire à la banque. Tarif : entre 1000 et 5000 Nis selon l’emplacement et la valeur du bien acquis.
Il est primordial de bien planifier l’achat de votre appartement, en faisant appel à un avocat qui vous exposera en détail tant le côté économique que juridique de toute la procédure d’acquisition.
L’information ci-dessus ne saurait remplacer des conseils juridiques. Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous serons ravis de répondre à vos questions.
Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR
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Bonjour,
Je suis au tout début d’un processus d’achat d’un appartement en Israel.
Je suis Israelien et je vie en France depuis 91. Mon épouse n’est pas Israelienne. Je suis à la recherche d’un avocat pour cette opération. Je suis aussi à la recherche d’une agence pour la recherche de l’appartement.
Merci de me dire comment vous pouvez m’aider dans ce processus.
Cordialement
Eric Mesguich
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