Lorsque l’on crée une Société par le biais de laquelle il sera possible d’acquérir des biens immobiliers, il est important de comprendre ce que signifie sur le plan juridique la constitution d’une Société. Une Société à responsabilité limitée est une corporation constituée d’une entité unique ou de plusieurs personnes morales ayant un objectif commun, à laquelle lors de son enregistrement, la loi octroie une existence indépendante pour l’acquisition d’un appartement.
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Choix du futur propriétaire de ladite Société – Si c’est une nouvelle Société à plusieurs actionnaires, ces actionnaires peuvent être israéliens ou résidents étrangers. On notera qu’il est possible d’établir une Société n’ayant qu’un seul actionnaire. De même il est possible de choisir d’établir une filiale de la Société mère sise à l’étranger.
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Signature des documents de constitution de la Société – Pour établir une Société, il est nécessaire de signer les documents constitutifs de la Société, une procédure simple et pratique. Lors de la signature des documents en question, sont également établis les statuts de la Société qui régissent les relations entre celle-ci et les actionnaires, ainsi que ses administrateurs et leurs relations mutuelles.
Il convient d’apporter un soin tout particulier à la formulation des statuts, qui constituent de fait un contrat entre les parties, étant donné que c’est le document qui engage ces dernières quant à la façon d’administrer la Société dans ses activités commerciales ainsi que toute personne qui se joindrait ultérieurement à la Société.
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Coûts de constitution de la Société – Les frais légaux de constitution de Société se montent à 2.660 NIS, coût auquel il faut ajouter les honoraires de l’avocat chargé du dossier.
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Ouverture d’un compte de la Société : La Société ne peut agir qu’à travers un compte indépendant établi à son nom créé sur présentation de tous les documents et d’un protocole mis au point par celle-ci attestant du fait que la Société a pris la résolution d’ouvrir un compte bancaire.
Recommandation : S’adresser à un expert-comptable dès après l’ouverture du compte afin que ce dernier arrange le paiement de toutes taxes et impôts, ainsi que les déclarations aux autorités.
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Acquisition d’un appartement par le biais de la Société – Dans le contrat de vente, la Société sera inscrite en tant qu’acquéreur de l’appartement qui sera enregistré sur le registre foncier ou auprès de la Société hypothécaire et le nom de la Société figurera avec son numéro d’identification en tant que propriétaire du bien.
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Taxe d’acquisition – il est à noter qu’ici la taxe d’acquisition est différente de celle qui s’applique à un particulier.
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Possibilité de louer la propriété – Après que la Société a acquis le bien, elle est en mesure de mettre la propriété en location, auquel cas, il est souhaitable d’établir un contrat de location pour protéger les intérêts de la Société, et en outre, de prendre conseil auprès d’un expert-comptable relativement au montant des impôts et taxes s’appliquant au loyer.
Les différentes règlementations de la BCI – Banque Centrale d’Israël – entérinées au rythme d’une nouvelle série chaque trimestre oblige à repenser l’investissement en Israël et l’internationalisation de son patrimoine/capital. De fait, elles ont principalement pour finalité de préserver les banques et sont donc généralement restrictives, intervenant notamment sur l’apport personnel et le pourcentage de financement, le coefficient d’endettement, etc… Ces lois ne prêtent en aucune façon à interprétation, sont manichéennes et leur stricte application est obligatoire. Toutefois, l’ingénierie financière mise en place par notre cabinet permet de s’adapter à ces dernières, tout en répondant à une demande grandissante d’implantation patrimoniale en Israël de façon optimale et transparente, par le biais d’une personne morale.
L’investissement en personne physique est soumis aux différentes règlementations de la BCI aux nombres desquelles:
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– Composition du prêt pour une personne de nationalité israélienne imposée et différente de celle d’un non- israélien;
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– Apport personnel : les primo-accédant israéliens peuvent prétendre à un emprunt bancaire pouvant aller jusqu’à 75 % de la valeur du bien, et à 50 % pour un second bien ; concernant les non-israéliens, ils pourront solliciter un concours bancaire pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien, que ce soit leur première, seconde, ou énième acquisition ;
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– Coefficient d’endettement : quelque soit la nature de vos revenus et l’importance de vos revenus, la totalité de vos encours, ainsi que ceux à venir – dont le prêt demandé – ne sauraient excéder 50 % de vos revenus ; en pratique, les banques israéliennes pratiquent 40 % ;
L’investissement par le biais d’une personne morale peut se faire sous plusieurs formes, à savoir :
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– Société de droit israélien ;
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– Société non-israélienne ;
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– Société israélienne, filiale d’une société étrangère et dont les parts seront détenues par la société mère – l’étrangère ;
Faire l’acquisition par le biais d’une société présente nombre d’avantages, sur le plan :
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– Du financement : il vous est loisible de solliciter un concours bancaire allant jusqu’à 70 % de financement sans rentrer dans des considérations liées au nombres de propriétés ;
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– De la composition du prêt : la composition du prêt est laissée à votre choix ;
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– Du coefficient d’endettement : il n’entre pas en considération, les banques prenant d’autres facteurs en considération ;
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– De la fiscalité : dans le cas d’une société étrangère investissant par le biais d’une société étrangère, il vous est loisible de faire transiter les fonds d’une société à une autre sans être assujetti à la fiscalité qu’implique un achat en tant que personne physique.
Ce dernier point impliquera de solliciter les services d’un expert comptable, en Israël, ainsi que de votre pays de résidence.
Pour conclure, et chaque cas étant particulier, fort de son expérience décadaire dans le domaine bancaire, le cabinet de courtage Keren Nolyor-El saura vous recommander le montage idéal correspondant à votre projet et votre profil !
Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR et le Cabinet de Courtage Keren Noylor-El.
Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR
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