דירה חדשה אמורה להגיע לרוכש במצב מושלם, תוך הקפדה על כל התקנים המחמירים ביותר. עם זאת, דירות חדשות המגיעות מקבלן עלולות לכלול ליקויים שיתגלו לאחר מס' שנים. לכן חוקק חוק המכר, אשר מעביר את כל האחריות על תיקון הליקויים השונים בדירה – לאחריותו של הקבלן.

רקע על חוק המכר

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נועד להגן על רוכשי דירות חדשות מפני ליקויי בנייה ואי-התאמות בנכס שנמסר להם. החוק מגדיר את חובות המוכר (הקבלן או היזם) כלפי הקונה, במיוחד בכל הנוגע לתיקון ליקויים שהתגלו לאחר מסירת הדירה. 

הקבלן אינו רשאי למכור דירה המכילה ליקויים (בניגוד לדירה יד שנייה), ולכן הוא מחויב לתקן את הליקויים על חשבונו. על מנת לאתר את הליקויים השונים, מומלץ להעזר במומחה – חברת בדק בית אשר מבצעת סקר תקינות הדירה, ומוציאה דוח היקף הליקויים ואומדן העלות לתקנם.

אחריות קבלן לליקויים לפי חוק המכר

חוק המכר מעגן את אחריות הקבלן על הדירות שהוא בנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי הדירות, כיוון שבדירות חדשות המגיעות ישירות מהקבלן, ניתן למצוא ליקויי בנייה. החוק נועד להגן על רוכשי הדירות החדשות מפני בנייה רשלנית שאינה עומדת בתקנים הדרושים. לא מעט קבלנים מוסרים לרוכשים דירות שלא עומדות בתוכנית הבית, או דירות שלא עומדות בתקנות הבנייה ובתקנים הישראלים. בזכות חוק המכר, רוכשי הדירות יכולים לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים, או לתבוע לקבלת פיצוי – במידה שהקבלן לא מוכן לתקן את הליקויים. בזמן תקופת הבדק יש צורך לאתר את כל ליקויי הבנייה האפשריים, על מנת לדרוש מהקבלן תיקון מושלם, שיבטיח את עמידות הבנייה לאורך שנים ובהתאם לתקנים הישראלים.

הגדרת אי-התאמה וליקויי בנייה

החוק מתייחס ל-"אִי-התאמה" כמצב שבו הדירה או חלק ממנה שונים מהמפרט, מהתקן הרשמי או מתקנות הבנייה. לדוגמה, אם הדירה נבנתה בניגוד לתקנים הרשמיים או שהמפרט הטכני שהובטח לקונה לא תואם את הבנייה בפועל, מדובר באי-התאמה.

תקופת הבדק ותקופת האחריות:

 החוק מגדיר שתי תקופות עיקריות:

• תקופת הבדק: פרק זמן משתנה בהתאם לסוג הליקוי, המתחיל ממועד מסירת הדירה. לדוגמה, ליקויים במערכות צנרת מוגדרים לתקופת בדק של ארבע שנים, בעוד שליקויים בריצוף וחיפוי פנים מוגדרים לשנתיים. 
• תקופת האחריות: שלוש שנים המתחילות בתום תקופת הבדק, שבהן המוכר אחראי לתיקון ליקויים שהתגלו, בתנאי שהקונה הוכיח שהליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרים לקויים.

חובת המוכר לתיקון ליקויים:

במהלך תקופת הבדק, אם מתגלה ליקוי, על המוכר לתקנו, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה. הקונה מחויב לאפשר למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי. אם המוכר לא תיקן את הליקוי תוך זמן סביר, הקונה רשאי לתקנו בעצמו ולדרוש מהמוכר את עלויות התיקון.

סוגי ליקויי בנייה נפוצים:

1. ליקוי איטום ורטיבות: נובעים מבעיות בחיבורים בין קירות, גגות וחלונות.
2. בעיות צנרת ואינסטלציה: נזילות, חסימות ופיצוצים בצנרת. 
3. ליקויי חשמל: עומסים גבוהים, קצרי חשמל או התקנות לא תקניות. 
4. סדקים ושברים בקירות: עשויים לנבוע משקיעה של יסודות הבניין. 
5. סטיות במידות או בגימור: תכנון לקוי או ביצוע לא מקצועי של עבודות הגמר.

דרכי פעולה של רוכש במקרה של גילוי ליקויי בנייה

• דיווח מידי למוכר: יש למסור הודעה בכתב על גילוי הליקוי ולדרוש תיקון, מומלץ לשמור תיעוד של ההתכתבות. 
• שימוש בחוות דעת מקצועית: מהנדס בניין או שמאי מקרקעין יכולים להעריך את הליקויים ולהוות בסיס לתביעה משפטית. ו\או חברת בדק בית המתמחה בבדיקות אלו.
• פנייה לבית המשפט: במקרה שהמוכר מסרב לתקן את הליקוי או שהפתרון אינו מספק, ניתן להגיש תביעה לקבלת פיצויים או צו לתיקון. 

זכות התיקון של המוכר 

 למוכר ניתנת הזדמנות לתקן את הליקויים שהתגלו. עם זאת, אם המוכר לא ניצל הזדמנות זו או שניסה לתקן והליקוי לא תוקן כראוי, הקונה רשאי לדרוש פיצוי כספי במקום תיקון נוסף. בתי המשפט הכירו במקרים שבהם חוסר אמון של הקונה במוכר מצדיק סירוב לאפשר למוכר לבצע את התיקונים.

התיישנות תביעות

 חשוב לציין כי תביעות בגין ליקויי בנייה כפופות לתקופת התיישנות. לכן, מומלץ לפעול במהירות לאחר גילוי הליקוי, לדווח למוכר ולאפשר לו לתקן במסגרת הזמנים הקבועה בחוק.

תקופות האחריות הנוגעות לליקויי בניה

בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות)‏ התשל"ג- 1973 ישנן שתי תקופות אחריות הנוגעות לליקויי בנייה:

א. תקופת הבדק: שמתחילה במועד מסירת הדירה ומחולקת למספר שנים בהתאם לטיב הליקוי.
ב. תקופת אחריות: הממשיכה עוד 3 שנים מעבר לתקופות הבדק, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה, עליו להוכיח שהליקוי נבע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. 

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:

1. אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
2. התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.

התיישנות: 

רוכש הדירה רשאי לתבוע את קבלן הבניין או היזם במשך תקופה של 7 שנים, בנוגע לליקויי בנייה יהא אשר יהא טיב הליקוי. במקרים מיוחדים, בעיקר כשקיימים ליקויים נסתרים או יסודיים אזי ההתיישנות מתחילה מרגע שהליקוי התגלה לראשונה.

סיכום

 חוק המכר (דירות) מספק הגנה לרוכשי דירות חדשות, ומגדיר את אחריות המוכר לתיקון ליקויי בנייה שהתגלו לאחר המסירה. הקונה מחויב לאפשר למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, אך אם המוכר לא פועל כנדרש, הקונה רשאי לפעול בעצמו ולדרוש פיצוי. מומלץ לרוכשי דירות להיות מודעים לזכויותיהם ולפעול בהתאם להוראות החוק במקרה של גילוי ליקויים.