לפני כמה חודשים נכנסו למשרדי משפחת כהן (שם בדוי) שעלו לארץ מצרפת נרגשים ושמחים לבשר לי שאפשר להתקדם בעסקת המכר, שהמתווך מצא עבורם דירה, לאחר חיפושים של חודשים וביקורים אינסופיים במספר דירות, שמחתי עבורם ומיד הושבתי אותם לשיחה קצרה ועיניינית. באמצעות מספר שאלות קצרות בדקתי האם הם מוכנים כלכלית ונפשית לתהליך שנקרא "רכישת דירה" בכל זאת מדובר ברכישה משמעותית שיש להערך אליה בהתאם. השאלה הראשונה ששאלתי היתה: " מה עלות הדירה ?" הם ענו לי: " 1,400,000 ₪" שאלתי אותם אם הם מודעים לכל ההוצאות הנלוות לעסקה. הם הסתכלו אלי קצת המומים וקצת מאוכזבים. עברתי איתם שלב אחרי שלב בהוצאות הכרוכות ברכישת הדירה, לפתע הם הבינו שסכום הדירה אומנם עולה 1,400,000 ₪, אך זה הוא סכום התחלתי ושהם צריכים להערך להוצאות נוספות. סיימנו את הפגישה והמשכנו ברכישת הדירה.
ההבדל המשמעותי היה שכעת הם ידעו לקראת מה הם הולכים ושמו כספים בצד לצורך כל ההוצאות הנלוות לעסקה. נתתי להם את כל הנתונים כפי שנהוג במדינת ישראל. משפחת כהן לא היתה מודעת לכל הנתונים שהצגתי, מפני שהכירה את הנוהג בצרפת ולא בארץ.
ההוצאות העיקריות הינם:
1. מתווך- על מנת למצוא דירה בהתאם לדרישותיכם מבחינת מיקום, מחיר, מספר חדרים, שכונה שמתאימה לכם תדרשו למתווך שיעזור לכם למצוא את הנכס. שכרו של המתווך הינו 2% לא כולל מע"מ משווי הנכס.
2. בדיקה של הנכס באמצעות שמאי- בטרם חתימת החוזה אנו מבצעים מספר בדיקות משפטיות, אך במשרדנו ממליצים גם לקחת איש מקצוע לצורך בדיקה יותר מעמיקה שיכולה למנוע בעיות עתידיות כמו חריגות בנייה, זכויות בניה, האם המטרים הרשומים על הדירה בטאבו תואמים את ההיתר בנייה תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין, קיומן של הפקעות. הוצאה של 500 ₪- 1,500 ₪ תלוי בנכס. לא חובה לקחת שמאי לבדיקה מקדמית, מומלץ.
3. מס רכישה- חשוב לציין שמס הרכישה נכון להיום ועלול להשתנות מעת לעת, ויש צורך להתעדכן עם עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.
שיעורי המס לגבי דירת מגורים ראשונה בידי תושב ישראל:
שווי הנכס מ עד מס רכישה
0 ₪ 1,568,800 ₪ 0%
1,568,800 ₪ 1,860,790 ₪ 3.5%
1,860,790 ₪ 4,800,605 ₪ 5%
4,800,605 ₪ 16,000,015 ₪ 8%
16,000,015 ₪ 10%
שיעורי המס לגבי דירת מגורים נוספת בידי תושב ישראל או תושב חוץ.
שווי הנכס מ עד מס רכישה
0 ₪ 4,800,605 ₪ 8%
4,800,605 ₪ 10%
4. שכר טרחת עו"ד- הכרחי לקחת עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן ויוכל ללוות אתכם בכל תהליך רכישת הדירה. רצוי לבדוק את שכר הטרחה אשר גובה עו"ד בתחילת ההתקשרות. שכר הטרחה נע בין % 0.5 לא כולל מע"מ ועד 2% לא כולל מע"מ.
5. אגרות- לצורך רישום הערת אזהרה או רישום בעלות בסוף התהליך המדינה גובה אגרות, לרוב עו"ד יתן רשימה מפורטת של כל האגרות בתהליך הרישומי של הנכס, עלות האגרות נעה בין 1,500-2,500 ₪.
כאשר הלקוח יקח משכנתא לצורך מימון הנכס הנרכש :
6. יועץ משכנתא –יוצר עבורכם תמהיל משתלם ובודק מאיזה בנק תוכלו לקבל משכנתא בתנאים המשתלמים ביותר עבורכם. 1%-1.5 לא כולל מע"מ. ניתן גם להעזר ביועץ משכנתא מטעם הבנק שלכם ללא עלות נוספת.
7. עלות פתיחת תיק משכנתא– סכום זה נגבה ע"י הבנק שלכם ועלותו בדר"כ 25% משווי המשכנתא.
8. שמאי- הבנק יספק רשימה של שמאים שהוא עובד איתם. אחד השמאים יגיע אל הנכס המשמש כבטוחה למשכנתא ויעריך את שווי הנכס. עלות הערכת שמאי 1,000-5,000 ₪ עפ"י מיקום הדירה הנרכשת ושוויה.
לסיכום, ישנה חשיבות אדירה לתכנון נכון של עסקת המכר ברכישת דירה יד שנייה, באמצעות עורך דינכם תוכלו לקבל את התמונה השלמה הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית לגבי תהליך הרכישה.
אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר לפגישת ייעוץ.
המידע אינו תחליף לייעוץ משפטי.
לכל שאלה נוספת בעניין, נשמח לעמוד לרשותכם.
משרד עורכי דין גלית זמיר
טל' במשרד: 077-3505530
קו צרפתי: 01.77.38.12.51
וואטסאפ: 053-7080611
פקס: 03-6322345
מייל: manager@zgalit.com
