עסקאות נדל"ן הן לא רק עניין כלכלי מורכב אלא גם תהליך משפטי שמצריך הבנה מעמיקה בתחום המיסוי.
בין אם אתם עומדים לרכוש דירה ראשונה, למכור נכס שבבעלותכם או להשקיע בפרויקט מניב, יש חשיבות מכרעת להבנת החוקים הנוגעים למיסוי מקרקעין.

אנשים רבים מתמקדים במחיר העסקה בלבד, מבלי להביא בחשבון את ההיבטים המיסויים המשמעותיים שעלולים להשפיע דרמטית על הכדאיות הכלכלית של העסקה. עסקת רכישה או מכירה אינה מסתכמת במחיר התמורה שמשלמים או מקבלים. נדרש לתת חשיבות להוצאות הנלוות לעסקה כזו שיכולות להגיע לסכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים שמתווספים לעסקה. 

בין ההוצאות הנלוות לעסקת מכר מתווסף תשלום לרשות המיסים בגין עסקת המכירה או הרכישה. תכנון מועד הרכישה או המכירה יחד עם עו"ד מיסוי מקרקעין יכול לחסוך לכם הרבה מאד כסף.

חוק מיסוי מקרקעין בישראל הוא מערכת מורכבת של הוראות, תקנות והחלטות מיסוי, אשר כתוב לעיתים בצורה לא חד משמעית ועל כן רבים לא בקיאים בחוק על בוריו. ואם לא די בכך, החוק גם משתנה ומתעדכן בקצב מסחרר בייחוד לאחרונה (מאז הרפורמה המקיפה משנת 2014). המורכבות הזו, יחד עם השינויים התכופים בחקיקה ובפסיקה, מחייבת מומחיות ייחודית ומעקב מתמיד אחר ההתפתחויות בתחום.

מה כולל מיסוי מקרקעין בישראל?

מיסוי מקרקעין מורכב משני סוגי מיסים, האחד מוטל על הרוכש והשני על המוכר. 

מס הרכישה הוא מס המוטל על הקונה בעת רכישת נכס והוא משתנה בהתאם לנסיבות האישיות של הרוכש. לדוגמא, גובה התמורה ומס' הנכסים הקיימים בידי הרוכש (דירה ראשונה או נוספת). וכן, מושפע ממועד עלייה לארץ אם הוא עולה חדש או אם הרוכש הוא משקיע מחו"ל.

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר בגין הרווח שנוצר ממכירת הנכס, והוא מחושב על פי פערי התמורה בין מחיר רכישת הנכס למחיר המכירה שלו. 

לסוגיה של תחולת הפטור ממס שבח ופטור ממס רכישה יש חשיבות אקוטית במסגרת עסקאות של מכירת דירות מגורים, המחוקק קבע בחוק מיסוי מקרקעין אפשריות לקבלת פטורים מלאים או חלקיים, הקלות בתשלומי המס , או פריסתם ו\או הפחתה של גובה מס הרכישה והשבח המתאפשרים בהתקיימות תנאים ספציפיים ובנסיבות מסוימות.

כדי להבין את גובה המיסים שאתם צפויים לשלם ועל מנת שנוכל במשרד עורכי דין גלית זמיר לבצע עבורכם תכנון מס אופטימלי התואם את הסטטוס האישי שלכם, יש לבצע היכרות מעמיקה עם הלקוח שתאפשר למנוע טעויות אשר יובילו להשלכות כלכליות כבדות על הלקוח. טעויות אשר בדיעבד, העסקה לא תהא כדאית עבור המוכר או הרוכש. ומנגד תכנון מס נכון יכול אף להקטין או להימנע לחלוטין מתשלום המס.

אילו סוגי מיסים ניתן להפחית בעזרת עו"ד מיסוי מקרקעין? 

סיוע של עורך דין מיסוי מקרקעין בהפחתת מס שבח

עורך דין מיסוי מקרקעין יכול לבחון אם אתם עומדים בתנאים לפטור ממס שבח, כמו למשל במקרה של מכירת דירה יחידה או דירה שהתקבלה בירושה. נוסף על כך, ניתן לעיתים לחשב את המס בצורה מיטבית באמצעות הוצאות שהיו כרוכות בשדרוג או תחזוקת הנכס, אשר מקזזות את הרווח המחויב במס.

מעבר לכך, קיימות אפשרויות לתכנוני מס יצירתיים המותרים בחוק, כמו חלוקת הזכויות בנכס או מכירה מדורגת. עורך דין שמתמחה בתחום ידאג שהמהלכים יתבצעו בצורה חוקית ומדויקת, תוך הגשת דיווחים נכונים לרשויות.

סיוע של עורך דין מיסוי מקרקעין בהפחתת מס רכישה

עורך דין מיסוי מקרקעין יבדוק האם אתם זכאים להקלות במס רכישה. לדוגמה, תושבים חוזרים, עולים חדשים או רוכשים בעלי מוגבלות עשויים להיות זכאים לשיעור מס מופחת. במקרים מסוימים, ניתן גם לערער על הערכת שווי הנכס שנקבעה לצורך חישוב המס ולהפחית את התשלום.

סיוע של עורך דין מיסוי מקרקעין בהפחתת היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעלי נכסים שהשביחו את הנכס בעקבות אישור תכנוני, כמו שינוי ייעוד הנכס או הגדלת אחוזי הבנייה. לרוב, תשלום זה מתבקש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעת מכירת הנכס או בהוצאת היתר בנייה.

עורך דין מיסוי מקרקעין יבדוק האם היטל ההשבחה נדרש בצדק, שכן לא כל עליית ערך מחייבת בתשלום זה. לעיתים קרובות, ניתן לערער על עצם החיוב או על גובהו, במיוחד אם ההשבחה לא מימשה בפועל את הפוטנציאל שהוערך.

תכנון מס נכון – הדוגמא שעושה את ההבדל

תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לדוגמא, אם אתם מוכרים דירת מגורים יחידה, ייתכן שאתם זכאים לפטור מלא ממס שבח. עורך דין מקצועי יבדוק את העמידה שלכם בתנאים, יכין את המסמכים הדרושים ויבטיח שהפטור יינתן באופן מלא. דוגמה נוספת היא רכישת נכס להשקעה, במקרה זה עורך הדין יכול לבחון את המעמד המשפטי שלכם ולבדוק דרכים להפחתת מס הרכישה, בהתאם לחוק ולפסיקה.

מתי כדאי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין?

חשוב לפנות לעורך דין כבר בשלבי התכנון הראשוניים של העסקה. עורך הדין יבחן את העסקה הצפויה, יבדוק את כל המסמכים הנוגעים לנכס ויעזור לכם לתכנן את צעדיכם בצורה נכונה. גם במקרים שבהם אתם כבר מעורבים בעסקה, כדאי להיעזר בעורך דין כדי להבטיח עמידה בדרישות החוק ולצמצם סיכונים כלכליים.

איך לבחור את עורך הדין הנכון?

בבחירת עורך דין למיסוי מקרקעין, חשוב לוודא שיש לו ניסיון בתחום הספציפי הזה ולא רק בנדל"ן באופן כללי. מומלץ לבדוק חוות דעת של לקוחות קודמים, לשוחח עם עורך הדין ולהתרשם מרמת המקצועיות שלו. השקיפות והעדכונים השוטפים הם מדדים חשובים שיש לקחת בחשבון, שכן תהליך העבודה מול רשויות המס עשוי להיות ממושך.

לסיכום,

עסקאות נדל"ן הן הזדמנות כלכלית מצוינת, אך הן כרוכות בסיכונים שמקורם במיסוי מורכב ודינמי. עורך דין מיסוי מקרקעין מספק את הכלים והידע הדרושים כדי להבטיח שהעסקה שלכם תהיה משתלמת ותתבצע באופן חוקי ומדויק לטובתכם. בין אם מדובר בהפחתת מס רכישה, קבלת פטור ממס שבח או ניהול משא ומתן עם הרשויות, עורך דין מנוסה הוא המפתח לחיסכון משמעותי ולהצלחה בעסקה. 

פנו למשרדנו, משרד עורכי דין גלית זמיר – על מנת להפוך את העסקה שלכם לבטוחה ומשתלמת יותר, משרדנו מציע יתרון ייחודי, ליווי משפטי מקיף הכולל הן את היבטי העסקה הכלליים והן מומחיות ספציפית במיסוי מקרקעין. יתרון זה מאפשר תכנון מס מיטבי מראש, חיסכון משמעותי בעלויות המס, מניעת טעויות העלולות לעלות ביוקר ללקוח, ניצול מקסימלי של הטבות מס החוקיות וליווי רציף ומקצועי לאורך כל חיי העסקה.